JOSÉ FIGUEIREDO, ECONOMISTA

Porque estou solidário com as acampadas

As recentes manifestações sobre o estado dramático do setor da habitação em Portugal tiveram o mérito de evitar que o tema fosse excluído do debate no espaço público como, segundo creio, seria o desejo das elites políticas domésticas. Trata-se, na verdade, de um assunto incómodo para os partidos do arco do poder. Embora o problema se tenha agravado nos últimos três anos, em parte devido a políticas públicas erradas do atual governo, a verdade é que nos anos da governação do partido socialista pouco mais se fez além de assistir ao cevar do monstro.

O drama está em que os preços das casas e das rendas subiram mais de 160% entre 2015 e 2025 ao mesmo tempo que o salário mediano cresceu na casa dos 50%. A habitação tem atualmente, nas zonas de maior pressão imobiliária, um custo inacessível mesmo às classes médias mais afluentes.
Embora a especulação possa pontualmente ter contribuído para a escalada dos preços, parece evidente que uma subida dos custos com a habitação de forma sustentada e com esta expressão quantitativa só pode resultar de um desequilíbrio estrutural entre oferta e procura.
As causas da debilidade da oferta são várias e algumas delas comportam alguma tecnicidade que não é possível tratar neste espaço de crónica. Citaremos apenas uma, quiçá a mais importante, que é o verdadeiro massacre do setor da construção civil que ocorreu no período do ajustamento de 2011-2014 e, do qual, ainda não recuperámos completamente.
Do lado do crescimento da procura temos razões de carácter secular, como os divórcios ou o número reduzido de filhos por casal, que fazem com que, para a mesma população, sejam necessárias mais casas. O alargamento do ensino universitário e o seu espalhamento pelo território nomeadamente através dos Institutos Politécnicos, uma coisa inegavelmente boa, gera uma procura por alojamento que a oferta tem dificuldade em acompanhar.
A expansão do turismo também tem contribuído quer para o aumento da procura quer para a escassez da oferta. O turismo é direta e indiretamente responsável por parte significativa da imigração o que puxa pela procura, ao mesmo tempo que o alojamento local deslocou parte dos ativos imobiliários do que, de outro modo, poderia ser oferta para venda ou arrendamento. Existirão em Portugal cerca de 120.000 estabelecimentos de alojamento local dos quais uma parte está em zonas rurais e, como tal, não contribuem para o gap entre oferta e procura, contudo, muitos estão situados em perímetros urbanos onde a pressão imobiliária é muito forte.
A imigração é obviamente uma das razões do alargamento da procura de habitação muito para além da capacidade de crescimento da oferta. Não conhecemos estudos similares para Portugal, mas trabalhos sobre países como a Espanha ou Irlanda, onde a crise de habitação é também muito aguda, demonstram que o crescimento do stock de habitação teria sido superior ao crescimento da população se excluíssemos a imigração.
Uma das consequências deletérias da crise habitacional é o número de pessoas com idade entre os 25 e os 34 anos que continua a viver em casa dos pais. Em Portugal, na Espanha ou na Irlanda essa proporção é superior a 40% e tem crescido de forma sustentada nas duas últimas décadas.
Poderia dizer-se que esta realidade justificaria a medida emblemática do atual governo de conceder benefícios fiscais e garantia pública a crédito hipotecário a pessoas com menos de 35 anos. Trata-se, contudo, de um erro de política pública.
Num mercado onde a procura é muito superior à oferta é sempre má ideia estimular a procura mesmo que apenas de uma parte da população. Na verdade, na ausência da medida, as habitações que foram fiscalmente beneficiadas teriam sido vendidas às mesmas ou a outras pessoas pelo que o contributo para a resolução global do problema é zero. Pelo caminho o governo lançou mais uma acha na fogueira dos preços que, obviamente, se dispensava. Pode o governo ter beneficiado marginalmente uma parte da população, mas fê-lo à custa do agravamento da situação para o conjunto da sociedade.
As boas políticas públicas nesta matéria são as que estimulam a oferta.
Claro que as casas não se encomendam para amanhã, pelo que o eventual reequilíbrio entre oferta e procura vai levar pelo menos uma década.
O problema está em que a situação é de tal maneira crítica que dizer às pessoas que esperem pacientemente dez anos sem uma solução não vai resultar – não creio que a rua se vá calar! Em tempos de emergência tomam-se medidas de emergência. Sobre elas falaremos numa próxima crónica.

 

Data de introdução: 2026-11-11